El aumento de la esperanza de vida y el envejecimiento de la población es una realidad que impacta directamente en las estructuras sociales y económicas de países desarrollados como España. Y el sector de atención a las personas mayores y en situación de dependencia no es una excepción. La crisis sanitaria provocada por el coronavirus ha golpeado con especial dureza al sector residencial, pero también ha puesto de manifiesto la necesidad de reordenar el modelo de atención residencial para dar respuesta a las necesidades crecientes y cada vez más complejas de una sociedad que envejece.

En este contexto, la inversión en inmuebles sociosanitarios se ha convertido en una opción atractiva por su rentabilidad, que implica acuerdos sostenibles a largo plazo con operadores con experiencia en el sector. Una oportunidad que la iniciativa pública y privada deben aprovechar para, de manera coordinada, ser capaces de afrontar esta revolución demográfica en la que estamos inmersos.

El Club Salud y Farma y el Club Finanzas Esade Alumni han organizado el webinar titulado Inversión en residencias de mayores: cuánto, cómo y dónde, en el que expertos del sector sociosanitario y financiero abordaron las perspectivas de inversión actuales y futuras del mercado de las residencias de mayores. Asimismo, analizaron cuáles deberían ser los elementos clave a tener en cuenta para satisfacer las necesidades crecientes de la población. El presidente del Club Finanzas Esade Alumni, Daniel Romero, y el presidente del Club Salud y Farma Esade Alumni, Rodrigo Rama, moderaron el webinar, que fue en memoria de Joan Manel Peña, uno de los organizadores que falleció el pasado mes de enero a causa del COVID.

El envejecimiento de la población y el aumento de la esperanza de vida es una conquista social, gracias a los avances de la medicina y a la mejora de la calidad de vida. De hecho, cada vez llegan más personas a los 80 y 90 años con un buen estado de salud física y metal. “No lo convirtamos en un problema. El sector debe avanzar hacia una mayor profesionalización y especialización para hacer frente a nuevas crisis sanitarias”, afirmó el presidente de Healthcare Activos, Jorge Guarner. En este sentido, recordó que “las residencias son lugares para personas con un alto grado de dependencia física y mental, que requieren cuidado las 24 horas. Hasta que llega ese momento, donde mejor están es en su casa, que es donde quieren estar”.

Actualmente, existen diferentes servicios alternativos para permanecer en el hogar el máximo tiempo posible: “Siempre he visto la atención a las personas mayores y en situación de dependencia como una plataforma de servicios (centro de día, SAD, teleasistencia, telemedicina, etc.), desde donde se facilita el servicio más adecuado en función de sus necesidades. Para ello, es necesario poner a la persona como eje central de la atención y analizar su historia social, estado salud físico y mental, entorno social, etc. Los servicios, coordinados por un profesional que tenga una visión de conjunto, deben prestarse de manera personalizada y combinada”. Las viviendas con servicios sería también una excelente alternativa a las residencias, pero en España están poco extendidas.

Y llegado el momento, las residencias deben ofrecer un servicio de calidad adaptado a las necesidades de las personas dependientes. Si algo ha puesto en valor la pandemia, es la importancia del diseño del edificio y los espacios. Para el presidente de Healthcare Activos, lo ideal son residencias de entre 100 y 120, no más de 150 camas, porque se corre el riesgo de perder el trato cercano. “Es importante que el director conozca a todas las personas y sus familias, y al personal que está trabajando (en un centro de 120 camas, trabajan alrededor de 80 personas)”, destacó. Además, defendió la importancia de que las residencias deben estar sectorizadas en módulos de convivencia de unas 20, 25 o 30 camas como máximo y contar con espacios comunes propios, como salas de estar, comedor, etc. “Me horrorizan los aparcaviejos, donde los mayores están arremolinados y mezclados”, detalló.

En su experta opinión, una residencia pequeña tiene su atractivo, pero carece de los servicios que requiere una atención especializada a personas muy dependientes. Una residencia de 30-40 camas no puede sectorizar ni tener médicos, enfermeras, etc., “porque son costes que no puede soportar. Muchas tendrán que cerrar o reconvertirse, por ejemplo, en viviendas con servicios para mayores autónomos”, matizó.

Respecto a la ubicación, destacó que “hay que seleccionar zonas donde haya un mínimo de población envejecida (más de 80 años) y su previsión a largo plazo. Hemos comprobado que la mayoría de los residentes vivían en un radio de cinco kilómetros a la redonda antes de ingresar en el centro”.

En este punto, lamentó la regulación del sector: “No entiendo por qué tiene que haber 17 normativas diferentes para atender a una persona con alzhéimer. La Ley de Dependencia era una oportunidad, pero cada comunidad autónoma tienen sus propios reglamentos que se traducen en convenios diferentes, ratios de personal, etc.”.

Aunque hay que tener en cuenta todos los elementos expuestos para invertir en el sector residencial, Guarner destacó que una adecuada selección del operador que va a gestionar el centro es determinante.

Rentabilidad del sector residencial

En los últimos dos o tres años, la apuesta de los inversores inmobiliarios ha cambiado radicalmente. Así lo explica el director general de Desarrollo de Negocio de DomusVi, Andreu Huguet: “Los yields inmobiliarios han ido cayendo sostenidamente, primero porque el inversor inmobiliario se ha dado cuenta que de que si hay un operador profesional que ofrece garantías, la fiabilidad de cobrar sus rentas a largo plazo y a futuro es alto. Otra circunstancia que también afecta a la baja a los yields han sido los tipos de interés muy bajos. Y la tercera, ya más reciente, es la destrucción de la inversión alternativa: antes los yields de oficinas premium eran sustancialmente más bajos que nuestro sector, pero nos hemos dado cuenta de que también tienen sus riesgos. Si hace dos años estábamos en rentabilidades en torno al 5,5 %, ahora nos encontramos en el 4,5 %, aunque depende si la ubicación es más o menos premium, la calidad y diseño del edificio, el operador, etc.”.

Respecto al impacto en la cuenta de resultados de un operador, DomusVi apuesta por acuerdos sostenibles a largo plazo entre inversor y operador. En este sentido, Huguet expuso como regla general dos métricas: “El alquiler no debería ser superior al 50 % del ebitdar después de los gastos operativos (un 50 % se pueden ir a pago del alquiler). Otra cosa es cuánto debería pesar el alquiler sobre la facturación y, en este sentido, algo razonable está en torno al 17-18 % sobre la facturación”.

Actualmente, los operadores son más grandes y profesionales. Además, en España existe una necesidad de inversión en los próximos 10 años que, en función de la fuente consultada, oscila entre 50.000 y100.000 camas (de 3.500 a 7.000 millones de euros). En cualquier caso, está claro que el sector requiere una inversión potente.

“Los operadores estamos invirtiendo en el sector pero, teniendo en cuenta estas magnitudes, está claro que solo podemos cubrir una fracción del total de camas necesarias. Por tanto, el sector requiere de la entrada de inversores profesionales: fondos de real estate especializados o no, compañías aseguradoras que ven en el sector un retorno correcto pero sostenible en el tiempo, etc. Esos actores van cobrando más fuerza. Esa es la tendencia clara”, detalló el director general de Desarrollo de Negocio de DomusVi.

Qué afecta al ebitdar

El presidente de Healthcare Activos, Jorge Guarner, coincidió con Huguet en que el alquiler de un operador no debe ser superior al 50 % de su ebitdar para asegurar la sostenibilidad del negocio a largo plazo y poder superar situaciones adversas como la vivida con la crisis sanitaria provocada por el COVID-19.

 “Hay que conocer muy bien la cuenta de resultados y analizar cómo va a evolucionar, porque para pagar la renta el operador tiene que generar ebitdar. Siempre me he planteado contratos a largo plazo, de 20-25 años y de obligado cumplimiento, con garantía de la empresa matriz. Como inversor, quiero correr los menores riesgos posibles y el de Healthcare Activos está en los tochos (edificios). Sin embargo, el riesgo de la cuenta de resultados lo tiene que soportar el gestor”, detalló Guarner. De esta manera, la inversión en inmuebles destinados a residencias puede convertirse en un producto casi de renta fija, lo que limita mucho los riesgos. “No es un producto de pelotazo, sino de dividendos del 4-5 % y de apalancamientos del orden del 40 %”, añadió.

Por tanto, para generar el ebitdar necesario el operador debe tener muy claro cómo dar forma a la cuenta de explotación. De ahí la importancia de analizar dónde se va a ubicar la residencia, teniendo en cuenta la España vaciada y los flujos migratorios. Así como la renta per cápita, que indica la capacidad de los potenciales usuarios de pagar la plaza residencial. Respecto al diseño del edificio, además de la sectorización ya comentada, Guarner subrayó que debe ser eficiente para reducir costes indirectos.

Además de la ocupación de la residencia, que resulta determinante, los costes de personal también afectan al ebitdar y, por consiguiente, a la rentabilidad del inversor: el coste de personal puede alcanzar hasta el 45 % de las ventas (plazas residenciales ocupadas) y, si aumenta, también tiene que subir el precio de la plaza para mantener la rentabilidad.  Sin embargo, el presidente de de Healthcare Activos reconoció que este sector está mal pagado: “Los salarios tienen que subir en un futuro próximo o, de lo contrario, no tendremos personal y no seremos capaces de atraer talento”. El sector residencial tendrá que hacer, por tanto, un ejercicio de responsabilidad con los profesionales, manteniendo un equilibrio con la cuenta de explotación.

A pesar de los nuevos inversores que comienzan a entrar en el sector residencial, Guarner desaconseja “que inviertan sin conocer cómo se genera el Ebitdar”.

En el mercado europeo son optimistas con las previsiones del sector. En los últimos cinco años, han surgido diferentes Real Estate Investment Trust (REITs) (socimis en España), que invierten en inmuebles sociosanitarios. Sin embargo, están lejos aún de las cifras que  manejan  en  Estados  Unidos,  que  gestionan  unos  240.000  millones  de dólares invertidos, entre 18 REITs, mientras que en Europa son solo 20.000 millones de euros. Sin embargo, Guarner indicó que en un plazo de entre ocho o diez años estas plataformas europeas alcanzarán como mínimo entre todas los 100.000 millones de euros.

Cómo financiar longevidad y dependencia

El profesor titular del Departamento de Economía, Finanzas y Contabilidad de Esade, Jordi Fagebrat, analizó el sector de atención residencial desde la perspectiva del inversor y del usuario.

Desde la óptica del inversor, este experto señaló que el sector residencial mezcla los sectores salud e inmobiliario y, por tanto, resulta interesante para inversores que quieran diversificar. Hay un inversor que compra el tocho (edificio) y empresas que se especializan en gestionar ese negocio (inmueble). “Y cada vez más los inmuebles se destinan a residencias. La caída de tipos de interés ha afectado a todos los portafolios y a todos los activos, es decir, hemos visto activos prime en locales comerciales intercambiarse al 2-2,5 % de rentabilidad: rentabilidades muy bajas con unos precios elevadísimos. Además, ahora estamos en un momento complicado en el que aparece algo de inflación (más claro en EEUU) y la gran pregunta es si va a ser coyuntural por el COVID o será algo más permanente”, detalló.

El incremento de precios conducirá a la subida de tipos de interés, produciéndose un repunte de las rentabilidades exigidas en todos los activos. “En este punto, no me extrañaría que de los 4 o 4,5 puntos, subiéramos hasta los 5 o 5,5. Lo que está claro es que es un activo útil desde el punto de vista de la diversificación y, además, el sector no va a dejar de crecer en un futuro”, apuntó este experto.

Tras el COVID, para Fagebrat la clave está en qué harán los operadores, qué tipos de servicios van a ofrecer, qué podemos esperar de las residencias. “El COVID ha hecho bajar las ocupaciones, pero a medio y largo plazo ha de ser una fuente de cash flow segura para exigir el 5 %. Sí o sí, es un activo que los inversores deben tener en cuenta para ampliar sus carteras y cubrir los sectores de salud e inmobilario”.

Desde el punto de vista del usuario, la pregunta que el profesor titular de Esade se plantea es: “¿Yo podré ir a una de residencia? ¿Será mi pensión pública suficiente para costear una residencia?”. Las pensiones públicas en España han pasado de tener una hucha de 67.000 millones de euros a una deuda de 80.000 millones. Además, en España hay casi 9 millones de pensionistas, seis de ellos jubilados. Pero en 2050 habrá casi el doble: 16 millones de jubilados. Esto supondrá un grave problema, porque la ratio de sustitución generacional caerá los próximos años, es decir, la primera pensión cobrada respecto al último salario cobrado. “Hoy está alrededor del 80 %, lo que es insostenible. Tendríamos que bajarlo, por lo menos la generación del baby boom, al 60-65 %”, defendió.

Las pensiones suponen hoy en día el 60 % del coste de una residencia. Pero no sabemos qué va a pasar con las pensiones en un futuro próximo. En cualquier caso, no es imaginable pensar en la suficiencia de las pensiones estrictamente públicas para poder pagarnos una residencia con servicios de calidad. “Tenemos una esperanza de vida de 83-85 años, pero se va alargando. Si vivimos hasta los 90 años, no podemos seguir cobrando lo mismo 10 años más y habrá que bajar el montante de las pensiones. No hay dinero”.

Problema que se agrava con la Ley de Dependencia, un sistema público que establece un derecho subjetivo a recibir servicios o prestaciones. “El problema es que hoy tenemos una deuda pública que llega al 120 % del PIB. ¿Nos va a permitir Europa seguir aumentando ese déficit? No lo creo. Y dudo mucho que haya fondos suficientes públicos para la prestación publica de la Ley de Dependencia”, explicó. Como solución, Fagebrat entiende que no hay más alternativa “que pagar más impuestos para recaudar entre 50.000 y 60.000 millones euros”.

Por todas estas cuestiones, el profesor titular de Esade abrió la puerta a que en el futuro se exploren otras vías de financiación como la hipoteca inversa, ante la masiva demanda y problemas de financiación que existirán. “Va a ser un producto útil en los próximos años. El propietario del piso ya jubilado podrá cobrar del banco hasta que se muera y, como consecuencia, dejará a los hijos un activo con cargas. Ya se ocupará el banco de que cuando fallezca el propietario el importe de la hipoteca no sea muy superior al 50-60 % del valor del piso. Los hijos podrán venderlo o cancelar la hipoteca”, concluyó.

Plataformas de servicio

La presidenta del Círculo Empresarial de Atención a Personas (Ceaps), Cinta Pascual, destacó que la asistencia a las personas mayores y en situación de dependencia en residencias requiere una atención 24 horas 365 días. “La voluntad de la familia es cuidar, pero no siempre es viable. Por eso, es importante que existan plataformas de servicios que den futuro al sector. Nuestras organizaciones son rentables y tienen un porcentaje muy alto de ocupación. Por eso, es un sector de inversión con futuro”, subrayó.

A este respecto, defendió que no tenemos que basarnos en cuántas camas debe tener un país. “Si hay una oferta mayor a la demanda, nos encontramos con la situación actual: un 25 % de desocupación y todos los operadores viviendo una situación muy crítica. Muchos dirán que la situación es consecuencia del COVID, que también. El COVID, además de suponer oportunidades de futuro, también ha revuelto el sistema”, expuso Pascual. Por lo tanto, en la etapa post COVID “tenemos que ser capaces de construir el sector de futuro que la sociedad necesita”.

En su opinión, cuidar es un arte “y para hablar del presente y futuro de la ocupación tenemos que poner el cuidar y el curar en el mismo nivel. Necesitamos personal y si consideran que son artistas, el servicio prestado tendrá mayor calidad. Debemos satisfacer las necesidades de las personas”. A partir de ahí, Pascual propone construir el futuro, “entendiendo que no somos residencias con tantas camas, sino que atendemos a personas dependientes con determinados servicios. No vamos a poner en nuestra cuenta de explotación las camas”.

Por eso, la presidenta de Ceaps defendió la importancia de que todos las proveedores entiendan que hay que tener SAD, teleasistencia, centro día, comida a domicilio, etc. “Aunque la construcción de residencias y las camas sean el porcentaje más alto, hay que ofrecer otros servicios, aunque sean subcontratados con otros operadores del sector, para compensar las cuentas de explotación. Estos es clave para llenar las residencias”, concluyó.

 

“Hay en construcción cerca de 25.000 nuevas plazas en residencias de mayores”

 Ignacio Fernández-Cid

Presidente de FED

¿Se han retomado las inversiones en residencias de mayores?

En estos momentos, hay en construcción cerca de 25.000 nuevas plazas a lo largo de toda España. Principalmente, se están construyendo residencias llave en mano, siguiendo un modelo de colaboración entre un fondo inmobiliario y un gestor.

Y es muy necesario que esta inversión crezca y se consolide, ya que, actualmente, hay un déficit de 75.000 plazas en residencias, atendiendo al criterio de la Organización Mundial de la Salud (OMS) de llegar a un 5 % de camas residenciales por cada 100 personas mayores de 64 años. El sector está preparado para dar respuesta a este reto demográfico, pero necesita un entorno favorable para la inversión.

El COVID-19 ¿supone un antes y un después?

El COVID-19 ha puesto de relieve la necesidad de modernizar nuestras instalaciones y de tender hacia una mayor proporción de habitaciones individuales en las residencias y la sectorización de los centros, buscando espacios más concretos y exclusivos para un número reducido de residentes, a modo de unidades residenciales, entre otros muchos más aspectos. Esta modernización, no obstante, es una tendencia clara que en los últimos años viene dada por las nuevas generaciones de mayores y sus familias, que demandan servicios distintos con instalaciones distintas.

¿Cuáles son las perspectivas de inversión actuales y futuras del mercado de las residencias de mayores?

Hay mucha inversión en el mercado y en el sistema buscando inversiones estables y razonablemente rentables. Por lo tanto, se necesitará un marco normativo estable en el tiempo para que este capital llegue al sector. Ese capital será muy necesario para financiar al sector y poder atender la nueva demanda, así como para actualizar y modernizar una parte significativa de las plazas ofertadas actualmente. Las Administraciones autonómicas, que son las competentes en el área social, están sometiendo a estudio sus normativas de residencias para actualizarlas.

En este sentido, ¿cuáles deberían ser los elementos clave a tener en cuenta para satisfacer las necesidades crecientes de la población?

Precisamente, las patronales del sector, lideradas por la CEOE, estamos actualmente definiendo el modelo ideal a seguir, teniendo en cuenta la heterogeneidad de las normativas autonómicas existentes.

Ahora bien, como principio básico se deberán ubicar muy bien los nuevos centros, diseñarlos y dimensionarlos adecuadamente. Todo ello para conseguir unos servicios de mucha calidad, pero con unos precios que sean asumibles y sostenibles en el tiempo.

¿Están preparados el sector público y privado para coordinarse y afrontar nuevos retos?

El modelo de colaboración público-privado ha dado unos éxitos muy notables en el pasado y en la actualidad, por lo que la tendencia normal será seguir desarrollando este modelo, bien a través de plazas concertadas y/o de nuevas residencias en régimen de concesión administrativa. Sin embargo, las Administraciones Públicas deberán darse cuenta de que los precios deben actualizarse a los tiempos y a los nuevos requerimientos, porque no es viable continuar con precios desfasados, e incluso congelados, desde hace cinco años. O en otros casos, impulsar unidades de convivencia para doce personas como máximo pagando por debajo de cincuenta euros plaza y día, porque significa estar al margen de la realidad. El coste de una plaza pública gestionada por los organismos públicos es de 170 euros al día, mientras que la media de pago de las plazas concertadas en España es de 54 euros.

¿Se perciben diferencias entre las necesidades de unas comunidades y otras?

Existen 17 modelos distintos. De ahí que desde el Ministerio de Derechos Sociales se estén intentando consensuar e impulsar unos principios básicos para todos ellos. Es urgente armonizar las distintas visiones a través de un gran acuerdo, donde estén presentes los gestores y profesionales que conocen el día a día del proyecto, las sociedades científicas, las asociaciones de mayores y las distintas administraciones sociales y sanitarias. Este acuerdo debería regularse, finalmente, a través de una legislación básica de forma que evitemos 17 regulaciones diferentes.

Respecto a las condiciones para invertir, ¿hay comunidades que ponen más facilidades?

Evidentemente, no todas las comunidades autónomas tienen la misma predisposición a la colaboración con el sector privado y, por lo tanto, no establecen el mismo marco de actuación y colaboración. Pero el tiempo confirmará que la oferta disponible de camas en estas comunidades será menor y de menor calidad, puesto que el sector privado no acudirá con la misma intensidad y el mismo interés.